Por Lance Lambert/Fortune/DineroHN
Este verano, el mercado inmobiliario estadounidense entró en una fuerte desaceleración. Eso solo se intensificó el mes pasado. Año tras año, las ventas de casas nuevas y las ventas de casas usadas han bajado un 17,4% y un 20,2%, respectivamente. Mientras que la iniciación de viviendas unifamiliares y las solicitudes de compra de hipotecas en julio se situaron un 18,5% y un 18,4% por debajo de los niveles de hace un año. En pocas palabras: una quinta parte de la actividad inmobiliaria acaba de eliminarse.
Esa fuerte contracción en el mercado inmobiliario de EE UU, algo que tanto la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios como la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas llaman “recesión de la vivienda” , hace que los economistas reconsideren sus pronósticos de vivienda para 2023. El jueves pasado, Zillow se convirtió en la primera firma de bienes raíces en utilizar los datos de viviendas de julio para reajustar su perspectiva.
Durante los próximos 12 meses, Zillow ahora predice que los precios de la vivienda en EE UU subirán solo un 2,4% . Eso está por debajo del 7,8% que pronosticó solo un mes antes .
Si la tasa interanual de crecimiento del precio de la vivienda a nivel nacional, que alcanzó el 19,7 % en mayo, se desacelera hasta el 2,4 %, significará que varios mercados registrarán una caída en los precios de la vivienda. Eso es exactamente lo que predice el pronóstico revisado de Zillow.
En julio, los economistas de Zillow predijeron que cinco mercados inmobiliarios regionales verían caer los precios de las viviendas durante el próximo año. Ahora, los economistas de Zillow predicen que 123 mercados inmobiliarios regionales verán caer los precios de las viviendas. En total, Zillow analizó 911 mercados.
La mayor caída del precio de la vivienda pronosticada por Zillow (-4,6 %) se produce en Fairbanks. No muy lejos están Charleston, Virginia Occidental (-4%); Lake Charles, Luisiana (-3,8%); San José (3,6%); y Odessa, Texas (3,3%).
A principios de este mes, Fortune apodó a Zillow como el último “toro inmobiliario que queda en pie”. Pero esta revisión a la baja lo deja claro: Zillow ya no es optimista sobre el crecimiento de los precios. Si el repunte del 2,4% de Zillow llega a buen término, marcaría el aumento más bajo del precio de la vivienda año tras año desde 2012.
Dicho esto, no llame a Zillow un oso inmobiliario. Entre los 911 mercados inmobiliarios regionales que analizaron los economistas de Zillow, 780 mercados están preparados para ver precios de vivienda más altos durante el próximo año. De esos, 140 mercados están preparados para ver un crecimiento del precio de la vivienda del 5% o más. Eso incluye mercados como El Centro, California (8,5% de crecimiento previsto); Homosassa Springs, Florida (8,4%); Ocala, Florida (8,2%); Cataratas de Idaho, Idaho (8%); Sebring, Florida (7,8%).
De cara al futuro, el mejor indicador de vivienda para observar es el inventario. Si un mercado inmobiliario va a experimentar una caída en los precios de las viviendas, primero verá un gran aumento en los niveles de inventario.
A nivel nacional, los listados activos en Realtor.com aumentaron 128,200 el mes pasado a 747,500. Ese es el salto más grande en la base de datos del sitio, que se remonta a 2016. Sin embargo, las posibilidades de una corrección del precio de la vivienda en todo el país en agosto siguen siendo bajas dado que los niveles de inventario de EE. UU. están un 44 % por debajo de los niveles previos a la pandemia .
Los vendedores en algunos mercados no tienen tanta suerte. Los mercados espumosos como Boise y Phoenix ya han visto cómo los niveles de inventario se disparan por encima de los niveles previos a la pandemia. Si el inventario continúa aumentando, esos mercados podrían convertirse en los primeros en registrar caídas año tras año en los precios de las viviendas.
No hay consenso en lo que respecta a las previsiones de vivienda para 2023. Empresas como CoreLogic, Fannie Mae, Freddie Mac y Zillow todavía pronostican un crecimiento positivo en el precio de la vivienda durante el próximo año. Mientras tanto, firmas como John Burns Real Estate Consulting, Zonda y Zelman & Associates predicen una caída de los precios de las viviendas durante el próximo año. El famoso economista Robert Shiller predijo la última burbuja inmobiliaria y cree que los precios de las viviendas en EE UU podrían caer un 10 % .
¿Por qué las previsiones de precios de viviendas para 2023 están por todas partes? Se reduce a la incertidumbre a nivel macro. Si la inflación se vuelve obstinada, la Reserva Federal podría endurecer más de lo que los mercados financieros están valorando actualmente. Si eso ocurre, las tasas hipotecarias subirían aún más. Por el contrario, si la inflación retrocede antes de lo esperado o se manifiesta pronto una recesión, la Fed podría relajar las condiciones financieras.
Al fin y al cabo, la lucha contra la inflación de la Fed es la clara culpable de la desaceleración del mercado inmobiliario estadounidense . A medida que la actividad disminuye en sectores sensibles a las tasas, como la vivienda, ayuda a debilitar la economía en general y a controlar el crecimiento de los precios. Pero cualquier desviación en el plan de la Fed, por supuesto, tendrá consecuencias para el mercado inmobiliario estadounidense. Por esa razón, sería prudente tomar todos los pronósticos de vivienda para 2023 con cautela. Hay demasiadas incógnitas.
Dondequiera que vayamos, debería ser más amigable para los compradores. Al menos en comparación con el despiadado boom inmobiliario pandémico .
“Venimos de un mercado de la vivienda en el que los compradores no tenían poder de negociación. Era el mercado del vendedor final”, dice a Fortune Ali Wolf, economista jefe de Zonda . “Lo que parece haber cambiado es un cambio en el poder. Finalmente estamos viendo que algunas áreas metropolitanas se vuelven amigables con los compradores y otras áreas regresan directamente al mercado de compradores”.
